小心你層樓

《經濟通通訊社16日專訊》華置(00127)董事劉鳴煒於業績記者會上表示,雖然業績報告指派發股息後,若有資金需要而又面對銀行融資困難,不排除會作供股集資,但他稱於分派股息後,集團手頭現金仍逾80億元,故今年需供股的可能性非常低。

對華置股東,固然要留意這方面的風險,但對現時持有物業的人士,我建議你小心你層樓的樓價。

小弟相信華置唔會貿然供股,因為由資本市場操作而言,供股已經是最後一步,如果可以變賣資產,當然是先變賣資產,供股已經是最後一步,而且要未來發展很明朗,小股東才會答允。查實去年十二月,小弟分析合和為何在Megatower發展立場軟化時,已經在《經濟日報》這樣分析過:

金融海嘯後,地產界發展前景出現很大的改變。過往住宅單位之所以容易出售,因為銀行普遍重視住宅按揭貸款,而「磚頭」亦被視為可靠的抵押品。而次按事件告訴銀行,房地產已不是可靠的抵押品,同樣可以製造大量的有毒資產,加上金融海嘯令經濟重創,令銀行總體而言對房地產按揭審批大為收緊,這亦令住宅、寫字樓等單位,出售比以往困難得多。

而銀行本身,由於銀行之間缺乏信心,針對大銀行的信貸違約掉期(Credit Default Swap,一種防止因借貸一方違約而造成損失的衍生工具)大幅上升,令銀行普遍出現借貸困難,這種困難不會一時三刻解決,令銀行更不敢借錢給地產商發展大型項目,就算地產商願意付利息,都不一定借到足夠的錢去補地價。而在一個現金為王的年代,地產商儘速把手頭上的土地儲備變現,肯定比長期積壓有利,這令地產商以至市建局出現態度一百八十度轉變,願意大幅削減地積比率,甚至項目出現虧蝕亦在所不惜。

如果融資前景持續無改善,好快會地產商為求集資,要錢唔要貨,加上做按揭又困難,大家會諗到發生乜事,就係一場房地產價格大屠殺的爆發,依家買樓都隨時中招中到應,唔好講幾年前買咗樓果批人。

所以小弟唔建議投資需要大量資本投資、手上有大量蟹貨、或者收租物業組合抗逆能力好低,以高檔商戶為主的公司,只有收租租戶都係必需品零售商為主,並且唔駛乜資本投資嘅公司,至叫低風險投資。

至於邊間,由番你地自己揭盅好。

延伸閱讀:
黃世澤:主動減建高樓,環保抑缺財?

2 thoughts on “小心你層樓

  1. To Walter:

    如果我直接答領匯,係有少少尷尬,因為2004年反對領匯上市一役,我當時係鄭經翰的參謀之一(我果陣係佢的兼職政策顧問)。

    不過以物業組合來看,領匯和港鐵是最接近小弟的標準,但領匯同港鐵有各自的Risk factors:

    – 領匯REIT
    a. 大股東TCI會否因為在歐美投資失利,需要大幅減持(所以小弟不建議短期操作,小弟因不看好香港,所以不會投資領匯,但如果要在香港投資,TCI一旦要大幅減持,就是執平貨機會,所以要追蹤TCI的情況)
    b. 領匯在升級商場,更換租戶組合時,有否及時回應經濟情況(一如我投資利福國際(崇光香港)前一樣,最好你去領匯的幾個主要商場親身視察,我寫這篇文時,未做有關視察同分析)

    – 港鐵
    a. 港鐵手上有幾多蟹貨(最近的年報推得到)
    b. 港鐵的沙中線、南港島線以及港島線堅尼地城延段的資本支出,以及集資難度(還好有政府注資,以及工程成本有可能下調)
    c. 港鐵票價問題變成政治問題(這是無可避免)

    但其他地產公司 =.=

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